Kredyt hipoteczny a zakup mieszkania od dewelopera

Rynek pierwotny to łakomy kąsek dla każdego, kto marzy o nowoczesnym mieszkaniu w nowym budownictwie, wykończonym zgodnie z własnym gustem. Mam nadzieję, że ten poradnik ułatwia podjęcie decyzji o kupnie nowego lokalu i wyjaśnia najważniejsze aspekty tego przedsięwzięcia.

 

Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania?

 

Przed wyborem mieszkania należy dokładnie sprawdzić rzetelność dewelopera. Zanim wpłacimy zaliczkę, sprawdźmy dewelopera po numerze NIP w bazie KRS, CEDIG (Centralnej Ewidencji i Informacji i Działalności Gospodarczej) oraz w bazie REGON. Dobrym sygnałem będą zdjęcia z realizacji, plany budynku i lokali, a także dane na temat już zrealizowanych inwestycji. Ponadto należy sprawdzić, czy dany deweloper przekazuje wpłaty na rzecz mieszkania na odpowiedni rachunek powierniczy. Cennym źródłem informacji będzie księga wieczysta.

 

Umowa rezerwacyjna z deweloperem

 

Pierwszy etap zakupu to umowa rezerwacyjna z deweloperem, która stanowi rezerwację nieruchomości zanim zostanie podpisana umowa deweloperska. Wiąże się z tym opłacenia zaliczki lub zadatku. Treść tego dokumentu nie jest regulowana w żadnym kodeksie, wiec może być swobodnie kształtowana przez strony transakcji.

 

Kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy?

 

Rachunek powierniczy to konto bankowe, na które firma przekazuje wszystkie wpłaty od osób, które podpisały umowę deweloperską. Jest to zabezpieczenie naszych środków finansowych. W przypadku, kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy lub ogłosi upadłość, całość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym powinna zostać zwrócona kupującemu. Rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów, jeśli sprzedają mieszkania, które jeszcze nie istnieją – innymi słowy nie posiadają wyodrębnionej księgi wieczystej.

 

Kiedy stosuje się umowę przedwstępną zamiast rezerwacyjnej?

 

Umowa przedwstępna jest prawnym przyrzeczeniem, że obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej w określonej przyszłości. Zobowiązuje dewelopera, że na czas dopełniania formalności przez nabywcę, wyłączy on dany lokal z oferty sprzedażowej, a w przyszłości sprzeda go nabywcy za wcześniej umówioną kwotę. Umowa rezerwacyjna ma większą moc prawną i dotyczy tylko lokali wybudowanych i oddanych do użytku. Oba typy umów wiążą się z zapłatą zadatku lub zaliczki w określonej kwocie.

 

Co to jest prospekt informacyjny dewelopera?

 

Jest to dokument, który firma deweloperska ma obowiązek ujawnić osobom zainteresowanym kupnem mieszkania. Znajdują się tam informacje na temat poprzednich inwestycji, dane na temat budynku, poszczególnych lokali oraz informacje na temat planowanych inwestycji w promieniu 1 km od budynku. W prospekcie znajduje się wzór umowy deweloperskiej oraz termin zakończenia budowy.

 

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

 

  • cena nabycia prawa do lokalu,

  • termin odbioru mieszkania,

  • zapis o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego i przeniesieniu prawa własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,

  • terminy świadczeń finansowych nabywcy na rzecz dewelopera,

  • informacje o obciążeniach hipotecznych i służebnościach, usytuowanie samego budynku oraz mieszkania w budynku,

  • informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym budynku),

  • powierzchnia i układ pomieszczeń w mieszkaniu,

  • zmiany lokatorskie, zakres i terminy wprowadzenia,

  • standard wykończenia,

  • rachunek powierniczy (numer, rodzaj, koszty prowadzenia rachunku),

  • informacja o kredycie i ubezpieczeniach,

  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

 

Jakie dokumenty wymaga bank przy kredycie hipotecznym na rynku pierwotnym?

 

  • wzór umowy deweloperskiej,

  • umowa rezerwacyjna z rzutem lokalu,

  • ostateczne pozwolenie na budowę,

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,

  • pozwolenie na użytkowanie,

  • oświadczenie dewelopera na druku bankowym,

  • wyjaśnienie wzmianek w księdze wieczystej,

  • pełnomocnictwo do reprezentacji osoby podpisującej dokumenty,

  • prospekt inwestycji.

Lista dokumentów do kredytu hipotecznego.

 

Ubezpieczenie pomostowe i karencja w spłacie kredytu hipotecznego

 

Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie prawa do hipoteki dla banku udzielającego kredytu. Stosuje się na okres pomiędzy wypłatą pieniędzy dla kredytobiorcy a umieszczeniem wpisu w księdze wieczystej. Z kolei karencja w spłacie kredytu to inaczej zwłoka w spłacie zobowiązania. Jest to okres, w którym kredytobiorca nie spłaca części kapitałowej rat i ma czas na uporządkowanie swoich spraw finansowych.

 

Czy można skredytować remont kredytem hipotecznym?

 

Większość banków udzielających kredytów hipotecznych oferuje możliwość skredytowania remontu nieruchomości z rynku pierwotnego. Kredyt hipoteczny na remont, podobnie jak na kupno mieszkania od dewelopera, obarczony jest koniecznością uiszczenia wkładu własnego, który wynosi min. 10%.

 

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

 

Kupując nowe mieszkania obowiązuje nas tzw. taksa notarialna, czyli opłata, którą wnosimy podczas podpisania umowy deweloperskiej, zanim dokonamy odbioru mieszkania. Wysokość zależy od wartości mieszkania, więc im wyższa cena nieruchomości, tym wyższa opłata notarialna za zakup mieszkania od dewelopera. Dla typowego lokalu o wartości pomiędzy 60.000 a 1.000.000 zł taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł.

 

Plusy zakupu mieszkania od dewelopera

 

  • większa wartość rynkowa mieszkania,

  • niższe koszty zakupu,

  • ułatwiony dostęp do kredytu hipotecznego,

  • rękojmia i gwarancja,

  • ulga podatkowa,

  • pełna dokumentacja,

  • nowe budownictwo,

  • możliwość urządzenia według własnego pomysłu i projektu,

  • lepszy standard budynku,

  • windy, podziemny parking, komórka lokatorska, ogrodzenie, obecność ochrony.

 

Minusy zakupu mieszkania od dewelopera

 

  • brak możliwości wprowadzenia się od razu po odbiorze kluczy, co może narazić nas na dodatkowe koszty związane np. z wynajmem mieszkania na czas remontu własnego,

  • konieczność nadzorowania i koordynowania całego procesu prac wykończeniowych,

  • często faktyczne koszty wykończenia znacznie przerastają nasz wstępny kosztorys a tym samym możliwości finansowe.

 

 

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

 

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE

15 października 2019

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11

60 - 682 Poznań

 

tel. 532 359 270

e-mail: gentlemans.finance@gmail.com

 

Godziny otwarcia: pon. pt. 8.00 - 16.00 / wt. śr. czw. 10.00 - 18.00