Umowa rezerwacyjna zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny z reguły wymaga podpisania umowy, w której szczegółowo określa się zasady transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości. Na rynku wtórnym sprawa jest prosta – podpisuje się umowę przedwstępną. Na rynku pierwotnym jest to bardziej skomplikowane. W grę wchodzi umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska.

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Jest to wstępne porozumienie zawierane przed umową przedwstępną lub deweloperską. Ten rodzaj porozumienia między deweloperem a kupującym nie jest dokładnie prawnie określony. Opiera się na zapisach z kodeksu cywilnego.

Kiedy można podpisać umowę rezerwacyjną?

Jeśli budowa nie jest skończona, to teoretycznie trzeba podpisać umowę deweloperską. Umowa deweloperska oznacza konieczność poniesienia kosztów aktu notarialnego, gdyż tylko w takiej formie można ją podpisać. Koszt jest uzależniony od stawki notariusza obsługującego dewelopera. Zazwyczaj wymogiem jest wniesienia wkładu własnego na rzecz dewelopera. Część lub całość środków własnych traktowane są jako zadatek. Oznacza to wysokie ryzyko transakcji w przypadku nieotrzymania kredytu hipotecznego.

Minimalny zakres umowy

Pomimo, że umowa rezerwacyjna nie jest umową docelową, to musi spełniać określone warunki, by została zaakceptowana przez bank. W umowie rezerwacyjnej należy uwzględnić poniższe informacje:

Dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
Przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
Składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie / dom / segment, udział w gruncie, miejsce postojowe / komórka lokatorska, itp.),
Datę i miejsce zawarcia umowy,
Numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,
Termin zawarcia umowy deweloperskiej i przyrzeczonej,
Termin wydania przedmiotu umowy,
Harmonogram płatności,
Oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,
Oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
Informacje o bezciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),
Informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka, wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),
Informację o tym, co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,
Informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),
Informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),
Parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

Zadatek, opłata rezerwacyjna czy zaliczka?

Zaliczka / opłata rezerwacyjna

Zaliczka lub opłata rezerwacyjna ma niewielką moc zabezpieczenia. Obydwie strony mogą bez powodów zrezygnować z wykonania umowy. Sprzedający oddaje zaliczkę i każdy idzie w swoją stronę.

Zadatek

W przypadku zadatku jest to sprawa bardziej skomplikowana. W sytuacji, gdy sprzedający będzie chciał zrezygnować, musi zwrócić podwójną wysokość wpłaconej kwoty. Jeśli to kupujący będzie chciał zrezygnować, wpłacone środki pozostają po stronie sprzedającego.

Na jaki okres zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna jest wstępem do umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Zawiera się ją na moment uzyskania decyzji wstępnej od banku. Minimum zawarcia umowy to miesiąc, komfortowo 8 tygodni.

Lista niezbędnych dokumentów

Załączniki powinny obejmować przynajmniej:

Rzut nieruchomości wraz z podsumowaniem powierzchni,
Dokumenty do budowy nieruchomości (pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru gruntów, dokumenty rejestracyjne dewelopera),
Standard wykończenia nieruchomości,
Prospekt informacyjny,
Draft umowy deweloperskiej.

Czego należy się wystrzegać?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na wysoką wpłatę własną. Wpłaty rzędu 20%, 30% czy 50% mogą poczekać do zawarcia umowy deweloperskiej. Najpierw uzyskaj pewność zdobycia kredytu hipotecznego, choćby w formie decyzji kredytowej. Kolejna sprawa to wysokie zadatki. Wpłata do kilku tysięcy powinna w zupełności wystarczyć. Zdarzają się umowy, w których zawierane są informacje o możliwości przesuwania terminów przez dewelopera. Zapisy tego typu są abuzywne, gdyż w opinii UOKiK są jednostronne i nie pozwalają na reakcję drugiej strony umowy.

Podpisałem i co dalej?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej to dopiero preludium do podpisania umowy deweloperskiej.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej.
Złożenie wniosków kredytowych w wybranych bankach.
Uzyskanie decyzji wstępnej lub końcowej.
Podpisanie umowy deweloperskiej.
Podpisanie umowy kredytowej.
Spełnienie warunków do wypłaty kredytu.
Wypłata kredytu hipotecznego.

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE