Rata kredytu hipotecznego - równa czy malejąca?

Raty równe czy malejące? Dzisiejszy kredytobiorca nie kończy na zdobyciu kredytu. Szacuje ile wyniesie go całościowy koszt. Zainteresowany jest zamknięciem zobowiązań najtaniej i najszybciej. Teoretycznie raty malejące powinny w tym pomóc, ale czy na pewno?

 

Rata kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z obowiązkiem spłaty co miesięcznej raty. Każda rata bez względu na to czy jest ratą równą czy malejąca składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Odsetki to zarobek banku, kapitał powoduje, że w następnej racie saldo kredytu jest niższe.

 

RATA KREDYTU = KAPITAŁ + ODSETKI

 

Dla ułatwienia w dzisiejszej publikacji będę bazował na kredycie o poniższych parametrach:

Wysokość kredytu – 400 000 PLN
Wysokość oprocentowania – 3,5 %
Okres kredytowania – 30 lat / 360 miesięcy

 

Co to jest rata równa?

Rata równa prawidłowo technicznie zwana ratą annuitetową jest najczęściej wybieraną opcją spłaty kredytu hipotecznego. Rata równa składa się ze stopy procentowej WIBOR3M/6M/12M (zależy od banku) oraz marży. W opcji raty równej raty teoretycznie będą równe przez cały okres kredytowania. Założeniem jest brak zmiany stopy procentowej. Mimo faktu, iż rata równa nie zmienia swojej wysokości co miesiąc zmienią się jej struktura. Wzrasta część kapitału, a maleje część odsetkowa.

 

L.p.        

Odsetki            

Kapitał             

Rata równa

Suma

246624,35

400000,00

646624,35

1

1 166,67

629,51

1 796,18

2

1 164,83

631,35

1 796,18

3

1 162,99

633,19

1 796,18

...

...

...

...

358

15,63

1 780,55

1 796,18

359

10,43

1 785,75

1 796,18

360

5,22

1 790,96

1 796,18

 

Co to jest rata malejąca?

Rata malejąca jest dość rzadko wybierana przez klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym. Rata malejąca podobnie jak równa składa się ze stopy procentowej WIBOR3M/6m/12M oraz marży. W opcji raty malejącej raty teoretycznie będą malały przez cały okres kredytowania. Założeniem jest brak zmiany stopy procentowej. W trakcie całego kredytu rata maleje. Część kapitałowa jest stała, a zmienia się cześć odsetkowa.

 

L.p.        

Odsetki            

Kapitał             

Rata równa

Suma

210583,33

400000,00

610583,33

1

1 166,67

1 111,11

2 277,78

2

1 163,43

1 111,11

2 274,54

3

1 160,19

1 111,11

2 271,30

...

...

...

...

358

9,72

1 111,11

1 120,83

359

6,48

1 111,11

1 117,59

360

3,24

1 111,11

1 114,35

 

Porównanie ten sam okres kredytowania

W standardowym ujęciu tzn. porównując ratę równą i malejącą ta druga opcja będzie z pewnością tańsza. Jednocześnie oznacza konieczność płatności wyższej raty i niższą zdolność kredytową.

 

 

Rata

Kapitał

Odsetki

Kapitał

Rata malejąca

1 mc

1 111,11

1 166,67

2 277,78

400 000

210 583,33

610 583,33

Rata równa

1 mc

629,51

1 166,67

1 796,18

400 000

246 624,35

646 624,35

 

Porównanie podobna rata

Gdy klienci pytają o porównanie rat równych i malejących dość często robię trochę na przekór i porównuję te rozwiązania dostosowując wysokość raty równej do malejącej skracając okres kredytowania. Wychodzę z założenia, że jeśli stać Ciebie na ratę X dziś, będzie stać Ciebie płacić tą samą wartość jutro. Jak to działa? W użytym modelu rata równa będzie miała tą samą wysokość co rata malejąca, gdy skrócimy okres kredytowania do 20 lat czyli 10 lat krócej. Zaoszczędzisz na tym 53 822 PLN. Czy warto?

 

 

Rata

Kapitał

Odsetki

Kapitał

Rata malejąca

30 lat

1 mc

1 111,11

1 166,67

2 277,78

400 000

210 583,33

610 583,33

Rata równa

20 lat

1 mc

1 153,17

1 166,67

2 319,84

400 000

156 761,33

556 761,33

 

Rata annuitetowa czy malejąca - wzrost WIBOR

Stopa procentowa, o którą oparte są niemal wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce jest od dawna na historycznie niskim poziomie – około 1,7%. Wiele osób wieści niechybny wzrost stopy. Jak w przypadku wzrostu stopy WIBOR o 2 p.p (2% potocznie) zachowa się rata annuitetowa, a jak rata malejąca?

 

Wzrost WIBOR rata równa

Oprocentowanie 3,5%

Oprocentowanie 5,5%

Rata

1 796,18

Rata

2 271,16

Kapitał

629,51

Kapitał

437,82

Odsetki

1 166,67

Odsetki

1 833,33

Suma po 30 latach

246 624,35

Suma po 30 latach

417 616,16

 

Wzrost WIBOR rata malejąca

Oprocentowanie 3,5%

Oprocentowanie 5,5%

Rata

2 277,78

Rata

2 944,44

Kapitał

1 111,11

Kapitał

1 111,11

Odsetki

1 166,67

Odsetki

1 833,33

Suma po 30 latach

210 583,33

Suma po 30 latach

330 916,67

 

Wybór pomiędzy ratą równą a malejącą nie jest oczywisty. Nie ma prawidłowej decyzji. Każdy z kredytobiorców powinien rozważyć za i przeciw. Rata równa teoretycznie droższa może być bardziej wygodna na dany moment. Rata malejąca może narzucić rygor większych oszczędności i dać efekty w postaci niższych odsetek. Grunt, żeby decyzję podjąć świadomie, nie bazując na mitach o kredycie hipotecznym. Jeśli masz jakikolwiek problem z dokonaniem wyboru, daj znać!

 

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

 

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE

03 grudnia 2019

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11

60 - 682 Poznań

 

tel. 532 359 270

e-mail: gentlemans.finance@gmail.com

 

Godziny otwarcia: pon. pt. 8.00 - 16.00 / wt. śr. czw. 10.00 - 18.00