Rata kredytu hipotecznego - malejąca czy równa?

03 grudnia 2019

Raty malejące czy równe? Dzisiejszy kredytobiorca nie kończy na zdobyciu kredytu. Szacuje ile wyniesie całościowy koszt. Chce zamknąć zobowiązania najtaniej, najszybciej. Teoretycznie raty malejące powinny w tym pomóc, ale czy na pewno?

Rata kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z obowiązkiem spłaty co miesięcznej raty. Każda rata bez względu na to czy jest ratą równą czy malejąca składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Odsetki to zarobek banku, kapitał powoduje, że w następnej racie saldo kredytu jest niższe.

RATA KREDYTU = KAPITAŁ + ODSETKI

Dla ułatwienia w dzisiejszej publikacji będę bazował na kredycie o poniższych parametrach:

Wysokość kredytu – 400 000 PLN
Wysokość oprocentowania – 3,5 %
Okres kredytowania – 30 lat / 360 miesięcy

Co to jest rata równa?

Rata równa prawidłowo technicznie zwana ratą annuitetową jest najczęściej wybieraną opcją spłaty kredytu hipotecznego. Rata równa składa się ze stopy procentowej WIBOR3M/6M/12M (zależy od banku) oraz marży. W opcji raty równej raty teoretycznie będą równe przez cały okres kredytowania. Założeniem jest brak zmiany stopy procentowej. Mimo faktu, iż rata równa nie zmienia swojej wysokości co miesiąc zmienią się jej struktura. Wzrasta część kapitału, a maleje część odsetkowa.

L.p.	Odsetki	Kapitał	Rata równa
Suma	246624,35	400000,00	646624,35
1	1 166,67	629,51	1 796,18
2	1 164,83	631,35	1 796,18
3	1 162,99	633,19	1 796,18
...	...	...	...
358	15,63	1 780,55	1 796,18
359	10,43	1 785,75	1 796,18
360	5,22	1 790,96	1 796,18

Co to jest rata malejąca?

Rata malejąca jest dość rzadko wybierana przez klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym. Rata malejąca podobnie jak równa składa się ze stopy procentowej WIBOR3M/6m/12M oraz marży. W opcji raty malejącej raty teoretycznie będą malały przez cały okres kredytowania. Założeniem jest brak zmiany stopy procentowej. W trakcie całego kredytu rata maleje. Część kapitałowa jest stała, a zmienia się cześć odsetkowa.

L.p.	Odsetki	Kapitał	Rata równa
Suma	210583,33	400000,00	610583,33
1	1 166,67	1 111,11	2 277,78
2	1 163,43	1 111,11	2 274,54
3	1 160,19	1 111,11	2 271,30
...	...	...	...
358	9,72	1 111,11	1 120,83
359	6,48	1 111,11	1 117,59
360	3,24	1 111,11	1 114,35

Porównanie ten sam okres kredytowania

W standardowym ujęciu tzn. porównując ratę równą i malejącą ta druga opcja będzie z pewnością tańsza. Jednocześnie oznacza konieczność płatności wyższej raty i niższą zdolność kredytową.

	Rata	Kapitał	Odsetki	Kapitał
Rata malejąca	1 mc	1 111,11	1 166,67	2 277,78
Rata malejąca	1 mc	400 000	210 583,33	610 583,33
Rata równa	1 mc	629,51	1 166,67	1 796,18
Rata równa	1 mc	400 000	246 624,35	646 624,35

Porównanie podobna rata

Gdy klienci pytają o porównanie rat równych i malejących dość często robię trochę na przekór i porównuję te rozwiązania dostosowując wysokość raty równej do malejącej skracając okres kredytowania. Wychodzę z założenia, że jeśli stać Ciebie na ratę X dziś, będzie stać Ciebie płacić tą samą wartość jutro. Jak to działa? W użytym modelu rata równa będzie miała tą samą wysokość co rata malejąca, gdy skrócimy okres kredytowania do 20 lat czyli 10 lat krócej. Zaoszczędzisz na tym 53 822 PLN. Czy warto?

	Rata	Kapitał	Odsetki	Kapitał
Rata malejąca 30 lat	1 mc	1 111,11	1 166,67	2 277,78
Rata malejąca 30 lat	1 mc	400 000	210 583,33	610 583,33
Rata równa 20 lat	1 mc	1 153,17	1 166,67	2 319,84
Rata równa 20 lat	1 mc	400 000	156 761,33	556 761,33

Rata annuitetowa czy malejąca - wzrost WIBOR

Stopa procentowa, o którą oparte są niemal wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce jest od dawna na historycznie niskim poziomie – około 1,7%. Wiele osób wieści niechybny wzrost stopy. Jak w przypadku wzrostu stopy WIBOR o 2 p.p (2% potocznie) zachowa się rata annuitetowa, a jak rata malejąca?

Wzrost WIBOR rata równa

Oprocentowanie 3,5%		Oprocentowanie 5,5%
Rata	1 796,18	Rata	2 271,16
Kapitał	629,51	Kapitał	437,82
Odsetki	1 166,67	Odsetki	1 833,33
Suma po 30 latach	246 624,35	Suma po 30 latach	417 616,16

Wzrost WIBOR rata malejąca

Oprocentowanie 3,5%		Oprocentowanie 5,5%
Rata	2 277,78	Rata	2 944,44
Kapitał	1 111,11	Kapitał	1 111,11
Odsetki	1 166,67	Odsetki	1 833,33
Suma po 30 latach	210 583,33	Suma po 30 latach	330 916,67

Wybór pomiędzy ratą równą a malejącą nie jest oczywisty. Nie ma prawidłowej decyzji. Każdy z kredytobiorców powinien rozważyć za i przeciw. Rata równa teoretycznie droższa może być bardziej wygodna na dany moment. Rata malejąca może narzucić rygor większych oszczędności i dać efekty w postaci niższych odsetek. Grunt, żeby decyzję podjąć świadomie, nie bazując na mitach o kredycie hipotecznym.

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów: