Mieszkanie spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

W latach 70-tych wybudowano w Polsce sporo mieszkań spółdzielczych. Z uwagi na ogromne potrzeby społeczne nie podejmowano działań zmierzających do ustalenia kto jest właścicielem gruntu, na którym stawiany był budynek. Przepisy prawa nie wymagały, aby spółdzielnie budowały bloki na gruncie, co do których mają prawo użytkowania wieczystego lub prawo własności. Wystarczającym było wydanie decyzji lokalizacyjnej, bez uwzględnienia stanu prawnego gruntu.

Spółdzielnie budowały mieszkania na nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na nieruchomościach, dla których ze względu na brak księgi wieczystej lub innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe art. 113 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

Nabywcy mieszkań do dzisiaj borykają się z problemem, jakim jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązujących przepisów spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, dla którego to prawa, w celu ustalenia stanu prawnego, mogą być prowadzone księgi wieczyste, art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z treścią:

„Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.

W 1992r. do istniejących przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece dodano art. 241 o treści:

„Do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3 stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości”.

Cytowane przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece pozwalają na zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sytuacji, gdy budynek znajduje się na gruncie o uregulowanym stanie prawnym.

W sytuacji, gdy spółdzielnia wybudowała blok na gruncie, do którego nie przysługuje własność lub użytkowanie wieczyste i nadal nie uregulowała prawa do gruntu, nie jest możliwe założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Orzeczenie w powyższej sprawie wydał Sąd Najwyższy, w którym wskazał, że:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Na dzień dzisiejszy wielu spółdzielniom mieszkaniowym udało się uregulować stan prawny gruntu, na którym jest budynek. Istnieją przypadki gdzie z uwagi na braki w dokumentach, roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców, skomplikowaną sytuację prawną, spółdzielnie nie mogą doprowadzić do pomyślnego rozstrzygnięcia.

Brak możliwości założenia księgi wieczystej – konsekwencje mieszkańców

Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to przede wszystkim trudności w sprzedaży mieszkania.

Przyszły nabywca mieszkania wybudowanego na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym musi się liczyć z tym, że w przypadku konieczności skorzystania z kredytu bankowego w zakresie realizacji transakcji, żaden bank nie udzieli mu kredytu na nabycie mieszkania, zgodnie z art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece:

„Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.”

Nabycie nieruchomości z założoną księgą wieczystą jest transakcją bezpieczną od nabycia nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej.

Nabywca nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, jest chroniony tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że w razie niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej np. akt notarialny nabył własność lub inne prawo rzeczowe, art. 5 u.o.k.w.i.h.

Nabywca nieruchomości z założoną księga wieczystą nie będzie tracić pieniędzy i czasu na założenie księgi wieczystej dla nabytej nieruchomości. Przy czym należy pamiętać, że zgodnie z art. 241 ust. 2:

„W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość”.

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE