Licytacja komornicza mieszkania a służebność

Zdarza się, że zbywane na licytacji komorniczej mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, służebnością lub prawem dożywocia. Co to oznacza dla ewentualnego nabywcy mieszkania?

Służebność mieszkania, prawo dożywocia

Służebność mieszkania polega na tym, że uprawniony posiada prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia służebnikowi utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby.

Prawo dożywocia powstaje w sytuacji, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W ramach umowy dożywocia nabywca nieruchomości w braku odmiennej umowy zobowiązuje się przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, opał, światło, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Czy kupując na licytacji komorniczej mieszkanie obciążone służebnością mieszkania lub prawem dożywocia kupujemy mieszkanie z lokatorem?

Zgodnie z treścią artykułu 1000 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Istnieją wyjątki, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają następujące prawa:

służebność przesyłu,
służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia,
prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy.

Kiedy służebność mieszkania i prawo dożywocia pozostają w mocy – pod jakimi warunkami?

prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały ujawnione w treści księgi wieczystej,

dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej (prowadzonych przy każdej księdze wieczystej) pod warunkiem, gdy zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonywanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (Art. 12 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

O tym, które z ograniczonych praw, posiada pierwszeństwo decyduje data wprowadzenia danego prawa do księgi wieczystej. Prawo wcześniej wpisane do księgi wieczystej ma wyższe pierwszeństwo od prawa wpisanego później, albowiem istotę praw pierwszeństwa stanowi data wpisu danego prawa do księgi wieczystej, a nie data sporządzenia dokumentu, którym wprowadzono to prawo.

Data ustanowienia lub powstania prawa nie ma wpływu na stopień pierwszeństwa. Prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

W przypadku, gdy na mieszkaniu najpierw ustanowiono hipotekę, a następnie służebność mieszkania, hipoteka będzie miała pierwszeństwo.

Prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywotnika pozostają również w mocy, jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość służebności mieszkania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Z powyższego wynika jak ważnym jest nie tylko wpis danego prawa do księgi wieczystej, ale również samo zgłoszenie danego prawa.

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE