GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11

60 - 682 Poznań

 

tel. 532 359 270

e-mail: gentlemans.finance@gmail.com

 

Godziny otwarcia: pon. pt. 8.00 - 16.00 / wt. śr. czw. 10.00 - 18.00

AKT NOTARIALNY - kiedy jest wymagany?

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności nieruchomości, muszą być zawarte w formie aktu notarialnego – tak nakazuje ustawa. W przypadku, gdy czynność nie wymaga formy aktu notarialnego, o tym, w jaki sposób zostanie udokumentowana decyduje strona zainteresowana.

 

Czym jest akt notarialny?

 

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym posiadającym formę przewidzianą przez prawo, stwierdzającym wykonanie czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną.

 

Kto i jak sporządza akt notarialny?

 

Akt notarialny sporządza notariusz, w określonych przypadkach zastępca notarialny lub aplikanta notarialnego. Notariusz działa jako osoba zaufania publicznego i korzysta z ochrony prawnej przysługującej funkcjonariuszom publicznym.

 

Jakie czynności wymagają formy aktu notarialnego?

 

Formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności wymagają:

 

  • umowy przenoszące prawo użytkowania wieczystego (Art. 237 k.c. „Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości”),
  • umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości, wśród których należy wymienić; umowę darowizny, umowę kupna - sprzedaży, umowę dożywocia, umowę przedwstępną, umowę zamiany, umowy zawierane w drodze oferty i przyjęcia oferty, stanowi o tym Art. 158 Kodeksu cywilnego (k.c.),
  • umowa o dział spadku, jeśli do spadku należy nieruchomość (Art. 1037 k.c.),
  • umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (Art. 172, ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),
  • umowa spółki partnerskiej (Art. 92 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, dalej k.s.h.),
  • umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Art. 157 § 2 k.s.h.),
  • umowa spółki komandytowo - akcyjnej (Art. 131 k.s.h.),
  • umowa spółki komandytowej (Art. 106 k.s.h.).

 

Jakie elementy powinien zawierać akt notarialny?

 

Zgodnie z treścią Art. 92 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, akt notarialny powinien zawierać:

 

  1. miejsce sporządzenia aktu;
  2. datę sporządzenia aktu notarialnego, tj. dzień, miesiąc, rok sporządzenia aktu, na żądanie strony – godzinę, minutę rozpoczęcia i podpisania aktu wyrażoną słownie oraz cyfrowo;
  3. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – imię i nazwisko osoby;
  4. imiona, nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania osób fizycznych, PESEL, NIP. Nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu; Jeżeli akt obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu Art. 1 ust. 2 pkt. 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
  5. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
  6. stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
  7. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
  8. podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
  9. podpis notariusza

 

Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza. Po odczytaniu notariusz powinien upewnić się, że osoby które biorą udział w czynności rozumieją znaczenie i treść aktu. Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, np. przenoszącej własność nieruchomości w transakcji kupna – sprzedaży, akt notarialny powinien zawierać treści istotne dla tej czynności.
 

Akt notarialny sporządzony dla umowy kupna - sprzedaży nieruchomości będzie zawierał:

 

  • cenę nieruchomości,
  • numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem kupna - sprzedaży,
  • powierzchnię nieruchomości gruntowej, a w przypadku nieruchomości lokalowej powierzchnię użytkową lokalu,
  • położenie nieruchomości z podaniem jej adresu administracyjnego i ewidencyjnego,
  • opis nieruchomości będącej przedmiotem kupna sprzedaży.

 

W treści aktu notarialnego powinno zostać umieszczone pouczenie notariusza wynikające z treści Art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece o jawności ksiąg wieczystych i wynikających z powyższego konsekwencji.

 

Istotną częścią aktu notarialnego jest informacja notariusza o konieczności poniesienia przez strony opłat i podatków. Do najistotniejszych należą:

 

  • koszty sporządzenia aktu notarialnego,
  • podatek od towarów i usług VAT od czynności sporządzenia aktu notarialnego, od wniosku o wpis ustanowionego prawa do księgi wieczystej,
  • podatek od czynności cywilno - prawnych,
  • opłata sądowa za wpis prawa własności czy ograniczonego prawa rzeczowego,
  • opłata sądowa za założenie księgi wieczystej.

 

Kto i gdzie przechowuje akty notarialne?

 

Oryginały aktów notarialnych przechowuje notariusz przez okres 10 lat. Po upływie okresu przekazuje akty notarialne do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii. Strony otrzymują wypisy aktu notarialnego, które mają moc prawną oryginału.

 

Ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego?

 

Koszt aktu notarialnego normują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.

 

Maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi:

 

  1. do 3000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł., przy czym od ustalonych wyżej stawek taksy notarialnej rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wprowadza również wyjątki, które ujmuje w § 6 i 7 wymienionego rozporządzenia.

 

Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego m.in.:

 

  • umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego,
  • umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566),
  • umowę deweloperską,
  • umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
  • umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
  • umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,
  • umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529),
  • przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej, obcej,
  • przebieg licytacji, przetargu,
  • umowę przeniesienia własności lokalu, domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,
  • umowę zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z 2015 r. poz. 201 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1596),
  • ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt. 1,
  • umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
  • umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),
  • umowę przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
  • umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,
  • umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
  • umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
  • umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny.

 

 

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

 

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE

07 stycznia 2021